Immobilien: Wie sich die Preise bis 2030 entwickeln

Immobilien
In einer Prognose für die nächsten neun Jahre nennt ein Finanzinstitut Städte und Landkreise mit den höchsten Wertsteigerungen für Wohnimmobilien sowie Regionen, in denen hierfür Verluste drohen.

Immobilien bleiben in vielen Regionen und Städten in Deutschland für Käufer und Besitzer eine sichere Bank. Denn die Preise werden bis 2030 weiter steigen, auch die Corona-Krise ändert das nicht, wie die Studie eines Finanzinstituts zeigt. Ausgenommen von der positiven Entwicklung sind Landstriche im Osten und im Ruhrgebiet.

In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können Immobilienbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Insbesondere die Metropolen legen zu, aber auch Städte, die im Trend liegen. Dazu gehören zum Beispiel Potsdam, Leipzig und Dresden. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse der Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG, veröffentlicht im „Wohnatlas 2021“, einer jährlich erscheinenden, mehrteiligen Studienreihe des genannten Finanzinstituts.

Diese Studienreihe untersucht den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene. Die aktuelle Auswertung wurde im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 401 kreisfreie Städte und Landkreise erstellt.

Angaben zur Methodik

Die Kaufpreisprognosen stützen sich auf Annahmen zur künftigen Angebots- und Nachfrageentwicklung von Eigentumswohnungen. Verschiedene Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot sind in die Auswertung eingeflossen, erklären die Autoren.

Das HWWI-Wohnungsmarktmodell will nachvollziehen, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht dann die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2019 bis 2030.

„Die Corona-Krise zeigt bislang keine wesentlichen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt“, lässt sich Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank, zitieren. „Kurzarbeitergeld und andere Transferleistungen des Staates haben stabilisierend auf die Einkommen gewirkt. Die Pandemie hat auch den Wohnungsbau kaum gebremst.“ Mittelfristig schließt die Expertin Corona-Effekte aber nicht aus.

Immobilien: Geht der Boom weiter oder nicht?

Laut Wohnatlas werden die deutschen Metropolen einen besonderen Boom in den nächsten neun Jahren erleben. Gerade dort ist das Preisniveau jetzt schon besonders hoch.

Wohnungen und Häuser seien vielerorts in Deutschland aber überbewertet, so der aktuelle Empirica-Blasenindex. Kaufpreise für Eigentumswohnungen von mehr als zehn Jahreseinkommen in den Top-Sieben-Städten seien dauerhaft nicht zu erzielen. Das Fazit: „Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt“, schreiben die Experten.

Die Autoren des Wohnatlas sehen das anders: „Den mit Abstand stärksten Preisanstieg unter den größten deutschen Metropolen wird Deutschlands ohnehin schon teuerste Stadt erleben: Für München prognostizieren die Experten bis 2030 ein jährliches Plus von real 1,99 Prozent.“

Preisentwicklung pro Jahr in Prozent
Stadt Preistrend in Prozent Preis pro Quadratmeter 2020 in Euro*
München 1,99 8.612,83
Düsseldorf 1,09 4.527,72
Berlin 1,07 4.972,69
Frankfurt am Main 1,02 6.050,07
Köln 0,91 4.261,17
Hamburg 0,91 5.568,99
*Wohnungen im Bestand; Stand: April 2021; Quellen: Value AG (Empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Preissteigerungen in deutschen Metropolen

Rund 8.600 Euro pro Quadratmeter mussten Käufer in der bayerischen Landeshauptstadt im Schnitt bereits 2020 laut neuem Wohnatlas investieren. Im Vorjahr waren es noch rund 8.100 Euro.

Auf den Plätzen zwei und drei im Metropolen-Ranking folgen Düsseldorf mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 1,09 Prozent und Berlin mit 1,07 Prozent. In Frankfurt am Main steigen die Preise bis 2030 jährlich voraussichtlich um 1,02 Prozent.

Den langsamsten Anstieg unter den Top-Sieben dürfte laut Postbank Stuttgart erleben. Gemäß Prognosen liegt dort das jährliche Plus bis 2030 bei 0,78 Prozent.

Auch Immobilien in mittleren Städten legen zu

Die größten Preissprünge erwarten die Autoren des Wohnatlas aber nicht in den deutschen Großstädten – einzige Ausnahme ist München –, sondern vor allem im Süden und Nordwesten der Republik. Im Süden werden mit Erding, Ebersberg, Dachau und Landsberg am Lech vor allem der Speckgürtel der bayerischen Landeshauptstadt genannt.

Preissteigerungen von im Schnitt einem Prozent oder mehr pro Jahr bis 2030 werden neben Heilbronn und Potsdam laut Postbank-Prognose auch für die kreisfreien Städte Landshut, Baden-Baden, Dresden, Leipzig, Mainz, Ingolstadt und Freiburg im Breisgau erwartet.

Wertverluste bei Immobilien drohen dagegen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Dies betrifft überwiegend Regionen in den ostdeutschen Bundesländern und im Ruhrgebiet, wie der Wohnatlas zeigt.

Wo der Quadratmeter noch unter 1.000 Euro kostet

Allerdings gibt es auch noch Städte in Deutschland, wo der Quadratmeter unter 1.000 Euro kostet, wie eine Auswertung der Immowelt AG im Rahmen einer aktuellen Analyse der Daten ihres Immobilien-Webportals Immowelt.de zeigt. Die niedrigsten Kaufpreise werden derzeit im sächsischen Görlitz verlangt: Trotz Anstieg von 69 Prozent kostet eine Eigentumswohnung im Mittel 810 Euro pro Quadratmeter.

Im thüringischen Gera (860 Euro; plus 46 Prozent) und im niedersächsischen Goslar (920 Euro; plus 70 Prozent) ist der Immobilienkauf ebenfalls preiswert. Häufig sind die angebotenen Wohnungen allerdings renovierungsbedürftig, sodass Käufer mehr Geld einplanen müssen, unterstreicht der Immobilien-Webportalbetreiber.

Übrigens, lässt sich ein Wohneigentum auch über eine Lebensversicherung finanzieren. Neben niedrigen Darlehenszinsen sind hier Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, was die Kostenbelastung für lange Zeit auf einem niedrigen Niveau hält.

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Marcus Chantraine

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