Die Immobilienpreise steigen regional unterschiedlich

Immobilienpreise
Die Kluft zwischen den Kosten für Wohneigentum und regionalen Mieten wird immer größer. Bundesweit reicht die Spanne mittlerweile von zwölf bis 75 Jahresmieten, die Interessenten für Wohneigentum hinblättern müssen. Das zeigt eine aktuelle Analyse eines Finanzinstituts.

Immobilienpreise: Im Schnitt kosten die eigenen vier Wände in Deutschland knapp 26 Jahresmieten. Allerdings gibt es deutliche regionale Unterschiede. Die Preise für Wohneigentum sind zum Beispiel an den Küsten und den Alpen, aber auch in Berlin im Vergleich zu den dortigen Mietpreisen besonders hoch gestiegen, wie eine mehrteilige Studie einer Bank belegt.

Die Preise für Wohnraum, die Mieter und Käufer zahlen, driften in Deutschland immer weiter auseinander, zumindest in bestimmten Regionen. An dieser Entwicklung hat auch die noch andauernde Coronakrise nichts geändert. Das belegt eine Studie mit der Bezeichnung „Wohnatlas 2021“ der Postbank, einer Niederlassung der Deutschen Bank AG.

Die Auswertung ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht. Die aktuelle Analyse über die ortsüblichen Mieten und Kaufpreise von Wohnimmobilien wurde im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 401 kreisfreie Städte und Landkreise erstellt.

Angaben zur aktuellen Untersuchung

2020 mussten Käufer demnach für eine gleichwertige Eigentumswohnung im Bestand im Mittel über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte 25,7 Jahres-Nettokaltmieten bezahlen. Zum Vergleich: 2019 waren es noch 24 Jahresmieten.

Als Messinstrument, um das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen von Immobilien zu berechnen, dient den Autoren des Wohnatlas der sogenannte Vervielfältiger. Er zeigt, wie viele Jahresmieten im Schnitt der Kauf einer Eigentumswohnung in der gleichen Region oder Stadt kostet. In die Berechnungen flossen Preise und Mieten von 2020 ein.

Die Experten erwarten trotz 15 Monaten Pandemie „keine Trendumkehr“ hinsichtlich des Immobilienbooms in Deutschland. Nur regional könnte es zu Anpassungen kommen. Allerdings warnen sie erstmals vor „einer Überhitzung“ vor allem in den Metropolen hierzulande.

Preisdynamik beschleunigt sich

Grund für eine Blasenbildung in den Großstädten könnte laut Wohnatlas sein, dass sich die Dynamik am Immobilienmarkt beschleunigt. „Seit 2017 hat sich der Vervielfältiger jährlich um rund eine Jahresmiete erhöht, zuletzt war der Anstieg binnen Jahresfrist mit einem Plus von 1,7 Jahresmieten noch steiler“, so die Postbank in einer Mitteilung zur aktuellen Auswertung.

Auch der Empirica-Blasenindex warnt vor einer Überbewertung von Wohnungen und Häusern hierzulande. Die Deutsche Bank AG geht nach eigenen Angaben genau aus diesem Grund von einem Ende des Booms für Betongold im Jahr 2024 aus. Bundesweit reiche die Spanne laut Wohnatlas derzeit von knapp zwölf Jahres-Nettokaltmieten für den Kauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland. Zu dieser Region gehören auch Sylt, Föhr und Amrum.

Aktuell spricht die Postbank bei einem Vervielfältiger von unter 25,0 (Vorjahr: 22,5) von einem noch moderaten Kaufpreisniveau, gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten. „Höhere Vervielfältiger können auf eine Überhitzung des regionalen Marktes hinweisen“, erklärt dazu Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

Kaufpreis Bestandswohnungen in Jahres-Nettokaltmieten
Stadt Vervielfältiger** 2020 Vervielfältiger 2019 Vervielfältiger 2018
Berlin 39,7 35,5 32,6
München 38,5 37,2 36,0
Hamburg 38,4 36,0 33,2
Frankfurt am Main 35,0 33,5 31,4
Düsseldorf 33,4 31,3 29,9
Köln 29,5 28,2 26,8
Stuttgart 28,7 27,7 27,5
Durchschnitt** 34,7 32,8 31,1
*Der Vervielfältiger zeigt an, wie viele ortsübliche Jahresmieten im Schnitt der Kauf einer Eigentumswohnung in der gleichen Region oder Stadt kostet. **ungewichteter Durchschnitt über die sieben größten deutschen Städte, Stand: Mai 2021; Quellen: Value AG Marktdatenbank (2021); Berechnungen HWWI

In den Großstädten steigen Kaufpreise um zwei Jahresmieten

Gerade in den sieben deutschen Metropolen entfernen sich die Kaufpreise immer weiter von den Mieten. Im Vergleich zum Vorjahr liege das Plus hier im Schnitt bei zwei Jahresmieten, so die Deutsche-Bank-Tochter. Erstmals führt das Rennen um die steigenden Kosten für Betongold Berlin an.

Knapp 40 Jahresmieten mussten Berliner oder Zugereiste 2020 für den Kauf einer Wohnung zahlen. „Damit erreicht die Bundeshauptstadt einen der deutschlandweit höchsten Werte und mit einem Plus von rund vier Jahresmieten im Vergleich zum Vorjahr den stärksten Anstieg unter den Big Seven“, schreiben die Autoren des Wohnatlas.

Als Grund für diese Dynamik nennen sie den „Berliner Mietendeckel“, der ab Februar 2020 galt und im April 2021 vom Bundesverfassungs-Gericht (BVG) gekippt wurde. „Diese Regelung führte zu einem Rückgang der Nettokaltmieten binnen Jahresfrist um mehr als vier Prozent und damit zu einem sehr hohen Anstieg des Vervielfältigers in der Bundeshauptstadt“, erklären die Experten.

Wo es noch günstig ist

Günstige Objekte macht der Wohnatlas dagegen im Umland von Berlin und zwar im Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg aus. Hier liegt der Vervielfältiger bei 26,0. Im Herzogtum Lauenburg vor den Toren Hamburgs werden für Wohneigentum im Schnitt 24,7 Jahresmieten fällig, in Stade 24,9 und in Pinneberg 25,0. Für Interessenten in Oberbayern ist der Umzug ins Umland bei Betrachtung der reinen Kosten jedoch wenig attraktiv.

In fast allen angrenzenden Landkreisen an München rangiert der Vervielfältiger nirgendwo unter 35. Der Landkreis Starnberg weist mit 39,5 sogar einen höheren Vervielfältiger auf als die bayerische Landeshauptstadt selbst mit 38,5. Doch auch abseits der Metropolen kostet Wohnen in Deutschland viel Geld. Zu den im Verhältnis zum örtlichen Mietniveau teuersten Großstädten ab 100.000 Einwohnern zählen neben den Großstädten auch Rostock (Vervielfältiger 36,1), Potsdam (32,8), Rosenheim (34,3), Landshut (33,3) und Baden-Baden (32,7).

Gute Optionen für Käufer nennt der Wohnatlas aber auch. Diese sind unter den mittelgroßen Städten ab 100.000 Einwohnern am ehesten in Gelsenkirchen (Vervielfältiger 18,0) und Salzgitter (19,1) zu finden. Zwischen 20 und 21 Jahresmieten rangieren die Durchschnittspreise für Wohneigentum in Bremerhaven, Duisburg, Oberhausen, Hamm, Bochum, Chemnitz und Wuppertal.

Für eine günstige Hausfinanzierung

Für Hauskäufer kann übrigens eine Lebensversicherung doppelt nützlich sein. Zum einen kann man auch per Lebensversicherung ein Haus finanzieren. Während die meisten Banken Hausfinanzierungs-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren anbieten, vergeben Versicherer oft auch entsprechende Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren. Gerade bei niedrigen Hypothekenzinsen ist dies auf lange Sicht ein Vorteil.

Um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den (Ehe-)Partner und die Kinder finanziell abzusichern, kann man als Alternative zu der von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung auch eine normale Risiko-Lebensversicherung abschließen.

Bei einer Risikolebens-Police mit einer ausreichenden gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenen-Absicherung der Familie zur Verfügung.

Marcus

Marcus Chantraine

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